Обратная связь

Оспаривание и снижение кадастровой стоимости недвижимости

Что такое кадастровая стоимость недвижимости ?

Каждый объект, относящийся к разряду недвижимости должен иметь свои индивидуальные характеристики.

Важнейшие из них:

  • место расположения;
  • площадь (земельного участка или здания, помещения, сооружения);
  • целевое назначение и разрешенное использование в соответствии с зонированием территорий (для земельных участков).

Исходя из этих показателей государство (в лице своих уполномоченных органов) устанавливает ещё один показатель - стоимость объекта недвижимости.

Снижение и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости

Кадастровая стоимость недвижимости определяется государством с помощью методов массовой оценки, а значит с многочисленными нарушениями, поскольку государственные оценщики, выполняющие кадастровую оценку, совершенно не учитывают индивидуальные особенности недвижимости. При этом, надо понимать, что абсолютно никакой роли не играет и то обстоятельство, в чьей именно собственности (гражданина, юридического лица, муниципального образования, государства) находится тот или иной объект.

Таким образом, кадастровая стоимость – это такая величина, которая имеет денежное выражение и определяется государственными оценщиками по правилам, устанавливаемым самим государством.

Заказать бесплатный предварительный расчет. тел. 8 (495) 502-40-09

Для чего нужна кадастровая стоимость?

В деловом обороте кадастровая стоимость практически не играет никакой роли. В частности, мало кто может сказать, что эта величина учитывается при купле - продаже недвижимости между двумя частными лицами. Вместе с тем, она нужна, прежде всего, государству, ведь с её помощью можно рассчитать и взыскать следующие платежи в бюджет:

  1. земельный налог.

    Плательщиками являются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения.

  2. налог на имущество организаций.

    Плательщиками являются организации, имеющие в собственности недвижимость, не относящейся к земле (здания, помещения, сооружения). Налогом облагается также имущество, переданное во временное владение, в пользование, распоряжение, доверительное управление, внесенное в совместную деятельность или полученное по концессионному соглашению.

  3. арендная плата.

    Если недвижимость относится к собственности государства или муниципальных образований, оно может быть передано в аренду. Так, на территории города Москвы в аренду принято отдавать земельные участки под зданиями собственникам и иным владельцам этих зданий. Для определения размера этой платы используется кадастровая стоимость недвижимости. В этих случаях арендная плата исчисляется в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с разрешенным использованием земельного участка и наличием дополнительных условий его использования.


Таким образом, величина кадастровой стоимости недвижимости напрямую влияет на размер денежных отчислений в бюджет со стороны бизнеса, действующего с использованием объектов недвижимости. Чем меньше кадастровая стоимость, тем меньше будут обязательные платежи в бюджет.

Как и кто устанавливает кадастровую стоимость?

Формально порядок установления кадастровой стоимости установлен актами в ранге федерального закона об оценочной деятельности. Однако в действительности, этот вопрос отдан на откуп местных органов власти, а также отдельных ведомств, которые и решают его своими подзаконными актами, которые в частности обжалуются при несогласии с кадастровой стоимостью.

Можно ли снизить кадастровую стоимость недвижимости?

Сначала нужно ответить на вопрос - а зачем это нужно? Как мы уже выяснили, проводя государственную оценку и устанавливая кадастровую стоимость недвижимости, государство преследует свои и только свои бюджетные интересы. Отсюда следует, что кадастровая стоимость никогда не может быть равной рыночной стоимости недвижимости. Да и установить индивидуальную рыночную стоимость каждого конкретного объекта объективно не возможно за тот короткий срок, который отмерен для работы государственных оценщиков.

Итак, кадастровая стоимость не равна рыночной. Понятно, что и быть меньше, чем рыночная, кадастровая величина также не может, ведь иначе теряется весь смысл фискальной политики государства.

Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную (по Москве эта разница представляет собой 1,5 кратное превышение), то значит и обязательные платежи в бюджет (налоги, арендная плата и пр.) превышают реальные значения, которые организации и граждане могли бы на деле платить государству.

Снижаем кадастровую стоимость следующих объектов:

земельный участок
нежилое здание/помещение
торгово-развлекательный центр
бизнес-центр
склад
коттеджный поселок
промышленный объект

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости ?

1. Сначала заинтересованное лицо должно обратиться в специально созданный для этих целей орган при территориальных управлениях Росреестра - Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Это орган, рассматривающий заявление о снижении кадастровой стоимости недвижимости по определенной процедуре. Здесь весьма важно вооружиться хорошим представителем, который может проконтролировать ход индивидуальной оценки недвижимости и представить интересы заявителя на заседании упомянутой Комиссии.

2. Если на уровне Комиссии кадастровую стоимость снизить не удалось (по статистике за 2017 – 2018 г.г. на уровне Комиссии снижение происходит у 20 – 30 % заявителей), то наступает судебная стадия. Поскольку в судебном процессе вопрос снижения рассматривается в открытых судебных заседаниях на основе принципов состязательности и равенства сторон, то здесь шансы на успех зависят только от специалиста.


Услуги по оспариванию и снижению кадастровой стоимости недвижимости.

Экспресс оценка объекта недвижимости. (1-2 ч.) - бесплатно!

Наш оценщик определит реальную рыночную стоимость Вашего объекта.

Предварительный расчет Вашей налоговой экономии. (1-2 ч.) - бесплатно!

При первичном обращении, мы можем проанализировать Ваш объект и предварительно рассчитать ее итоговую кадастровую стоимость, с привлечением нашего оценщика и общую сумму экономии по налогам и платежам.

Оспаривание кадастровой стоимости через суд – от 50 тыс.руб. + % по факту (по договоренности от суммы экономии).

В комплекс услуг входит: составление мотивированного заявления в суд, предоставление эскперта для оценки, участие адвоката в судебных заседаниях по оспариванию стоимости, получение итогового решения суда.


Кадастровая оценка недвижимости от нашего оценщика со специальной скидкой - от 40 до 70 тыс.руб.

Выполняемое в открытом судебном заседании экспертное оценочное заключение либо подтверждает досудебный отчет нашего оценщика, либо корректирует его с сохранением индекса снижения кадастровой стоимости. Мы готовим отчет нашего оценщика уже со стадии подготовки подачи заявления в суд.


Услуги внесения сведений в реестр ЕГРН об изменении кадастровой стоимости – 20 тыс.руб.

После вынесения решения судом или Комиссией Росреестра о снижении кадастровой стоимости, необходимо внесение сведений об этом в реестр недвижимости (ЕГРН), для снятия повышенной налоговой и арендной нагрузки.


Услуги адвоката по оспариванию в суде решений, действий Росреестра – от 50 тыс.руб.

В практике встречаются случаи когда Комиссия Росреестра самовольно без обращения собственника или владельца недвижимости повышает уже установленную кадастровую стоимость объекта. В таком случае, чтобы добиться снижения неправомерно повышенной величины необходимо бороться уже с самой Комиссией.


Для чего нужен адвокат в суде по оспариванию кадастровой стоимости?

Наверняка адвокат нужен в суде для того, что бы профессионально и грамотно отстоять интересы юр. лица и без потерь во времени. Кроме того,адвокат, имея опыт в данной категории споров, правильно составит административный иск в суд; подберет и проведет досудебную кадастровую оценку объекта с минимальными расходами; проведет подбор в суде экспертного учреждения для проведения судебной оценки, что значительно сэкономит средства доверителя; получит решение суда за Вас. Кроме того, адвокат, в силу своего статуса, несет персональную ответственность за оказываемые им услуги.

Примечание:

  • По результатам положительного разрешения вопроса о снижении кадастровой стоимости объекта, обсуждается бонус исполнителя в процентах от суммы экономии налогового бремени за 2 налоговых года. Стороны заключают письменное соглашение об этом.
  • Стоимость: Указанные выше цены применимы для юридических лиц. Итоговая стоимость услуг для физических или юридических лиц устанавливается при Вашей личной встрече с адвокатом на стадии анализа Вашей конкретной ситуации, после предварительных расчетов с привлечением оценщика. Звоните и уточняйте !
  • Судебные расходы: расходы на составление акта оценки имущества и представительские расходы в суде возмещаются решением суда в судебном порядке.
  • Оплата – как безналичным так и наличным способом.
  • Категория объекта– мы работаем с любым недвижимым имуществом стоимостью от 50 мл. рублей.
  • Гарантии - наши гарантии добросовестности и квалифицированного подхода, продекларированы Законом РФ "Об Адвокатуре и адвокатской деятельности в РФ"

Судебная практика адвоката по снижению кадастровой стоимости объектов:

Снижение кадастровой стоимости на земельный участок. Дело МГС 3а-1878/2017

Суть дела:

Коммерческая компания «Л» (Британские Вирджинские острова), в лице своего российского представительства является арендатором земельного участка на котором расположен административно-деловой центр, принадлежащий Компании. Ввиду завышенной кадастровой оценки, Компания уплачивала городу Москве чрезмерную плату за пользование участком.

В декабре отчетного года в целях снижения кадастровой стоимости участка Компания обратилась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра. Однако Комиссия отказала в принятии заявления Компании в связи с тем, что заявитель обратился в двадцатых числах декабря, но очередной акт государства об утверждении кадастровой стоимости земельных участков был принят в конце ноября.

После отмены нашим адвокатом решения Комиссии об отказе в принятии заявления Компании датой обращения в Комиссию будет считаться дата первичного обращения. Рассмотрев заявление Компании по существу, Комиссия отказала в снижении кадастровой стоимости на землю, что открыло возможность для перехода в судебную стадию оспаривания.

Решение спора:

Адвокат, обратившись в суд в интересах Компании с соответствующим административным иском, заявил в судебном заседании ходатайство об оценочной экспертизе. Данная экспертиза была судом назначена, проведена и своим заключением подтвердила мнение независимого оценщика, готовившего по заданию Компании досудебный отчет о рыночной оценке спорного земельного участка.

После вступления решения суда о новой, значительно сниженной кадастровой стоимости земельного участка, адвокат Компании добился в Департаменте городского имущества снижения размера ставки арендной платы, что привело к восстановлению нарушенных финансовых интересов Компании.

Снижение кадастровой стоимости на здание и земельный участок. Дело МГС 3а-293/2018.

Суть дела:

Компания «М», осуществляющая свою деятельность в сфере коммерческой эксплуатации недвижимости в городе Москве, имеет на праве собственности, как офисное здание, так и земельный участок, расположенный под зданием. Несоответствие кадастровой стоимости здания и земельного участка его рыночной стоимости грубо нарушает имущественные права Компании как плательщика налога на имущество организаций, относящего к категории местных налогов.

Решение спора:

Получив отказ в снижении кадастровой стоимости в Комиссии Росреестра, адвокат в интересах Компании обратился в суд с иском, в котором он просил о снижении кадастровой стоимости одновременно двух объектов: здания и земельного участка.

Суд принял такое требование и назначил для проверки обоснованности заявления оценочную экспертизу.Итогом работы судебных экспертов стал вывод о снижении кадастровой стоимости названных объектов. При этом выводы о величине этой стоимости лишь незначительно разошлись с данными о рыночной стоимости объектов, полученными на этапе подготовки предварительного отчета об оценки, выполненного по просьбе самой Компании.

Принимая положительное для Компании решение, суд отверг доводы Правительства Москвы о том, что судебная экспертиза не может достоверно подтвердить рыночную стоимость объектов. Суд справедливо указал, что ответчик не смог привести возражения относительно неправильности расчетов и методик оценки либо о неверном применении методов и методик экспертизы.

Снижение кадастровой стоимости на помещение. Дело МГС 3а-3416.

Суть дела:

Коммерческая компания «К» (Республика Кипр), в лице своего московского филиала, имеет в собственности офисное помещение, общей площадью 850 кв. м. При оспаривании кадастровой стоимости таких объектов недвижимости, как нежилые помещения необходимо учитывать ряд важных особенностей. Главнейшее из таких особенностей: оспариваемое помещение должно находиться в зданиях, в отношении которых государственный орган принимает решение об учете кадастровой стоимости для определении налоговой базы для исчисления налога на имущество.

Как было установлено адвокатом при проведении предварительной беседы с представителем Компании, спорное помещение Правительством Москвы было включено в перечень зданий (строений, сооружений), налоговая база которых определяется как их кадастровая стоимость.

Компания в силу требований гл. 30 Налогового кодекса и Закона города Москвы от 05 ноября 2003 г. № 64 «О налоге на имущество организаций» является плательщиком налога на имущество организаций и уплачивает налоговые платежи, исходя из их кадастровой стоимости.

Решение спора:

Заказав предварительный отчет о рыночной стоимости помещения, адвокат Компании пришел к выводу о завышенной величине кадастровой стоимости и о нарушении финансовых прав заявителя при уплате налога на имущество.

Назначенная по определению суда оценочная экспертиза подтвердила предварительные выводы представителя Компании. Несмотря на возражения Правительства Москвы, суд принял решение о значительном снижении кадастровой стоимости офисного помещения.

Снижение кадастровой стоимости на стадии обращения в Комиссию Росреестра. Дело

Суть дела:

Акционерному обществу «Институт» на праве аренды принадлежал земельный участок, на котором находится офисное здание Института. Ввиду завышенной кадастровой оценки участка, Институт платил экономически невыгодную арендную плату за землю в городской бюджет.

Выяснив у независимого оценщика действительную стоимость земли, Институт обратился в Комиссию при территориальном Управлении Росреестра. Между тем, в процессе разбирательства по делу, представитель Института в Комиссии установил, что причиной неоправданно завышенной кадастровой стоимости объекта явились недостоверные сведения об удельном показателе кадастровой стоимости (УПКС) земельного участка, вызванное необоснованным отнесением этого участка к седьмой группе разрешенного использования в городе Москве. Это, в конечном итоге, и привело к возложению на Институт обязанности по уплате арендной платы в завышенном размере.

Решение спора:

После обращения адвоката в интересах "Института" в Департамент городского имущества и изменения группы разрешенного использования земли на группу № 17, удалось добиться пересмотра результатов определения кадастровой стоимости арендованной земли в сторону значительного уменьшения. Таким образом, необходимость в судебной тяжбе по снижению кадастровой стоимости земельного участка в результате профессиональных действий представителя Института в органах исполнительной власти и территориальном органе Росреестра отпала.

Задать вопрос!
Оставьте зявку, мы с вами свяжемся в ближайшее время.