В судебной практике довольно часто встречаются споры о залоге квартиры.
Рассмотрим случай, когда квартира оказывается в залоге без каких-либо заключенных собственником договоров.
Отметим, что возникает такой залог не всегда по желанию собственника.
Собственник может и не знать о наличии запрета или обременения на его объект недвижимости. Узнать о запрете на квартиру или дом можно только если специально заказать выписку из ЕГРП на объект недвижимости.
Так, по одному из дел нашего юриста по недвижимости, доверителю поступила претензия с требованием о взыскании с него 6 млн. рублей, которые он, якобы, занял у другого физического лица. Претензией собственник предупреждался о перспективе реализации квартиры, находящейся под залогом в связи с заключением им договора займа. При этом, как утверждал доверитель, никаких договор займа он не подписывал и деньги в долг по договору не получал.
Когда доверитель обратился в Управление Росреестра с целью получения выписки из ЕГРН и копий договоров займа и залога, то действительно оказалось, что квартира находилась в залоге. Более того, Росреестр предоставил копии договора займа и договора залога, которые он не подписывал.
Было решено в порядке досудебной подготовки провести почерковедческую экспертизу, которая подтвердила, что подпись и расшифровка подписи сделана иным лицом, но не собственником квартиры. Встал вопрос – что делать с этим? Обращаться в полицию или суд?
Между тем, лицо, предоставившее займ в 6 млн., он же залогодержатель квартиры, обратился в суд с иском о взыскании 31 млн. рублей с учетом штрафных санкций и процентов и обращении взыскания на заложенную квартиру.
Именно таким образом выглядят большинство мошеннических схем по отъему квартир у собственников. Однако, в нашем случае, доверитель вовремя обратился к адвокату по недвижимости и получил своевременную защиту и помощь.
Адвокат в интересах собственника обратился со встречным исковым заявлением о признании договора займа и договора залога не заключенным, а также снятие залога с квартиры.
Тут важно отменить необходимость выбора правильного способа защиты нарушенного права – признание договора незаключенным.
Если же выбрать неправильный способ защиты, то вы рискуете проиграть суд и потерять квартиру.
Согласно пункту 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Пунктом 1 статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Из приведенных выше норм права следует, что договор между сторонами является заключенным при соблюдении требуемой в подлежащих случаях форме и достижении между сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. Однако, поскольку, собственник квартиры не подписывал вышеуказанные договоры, они являются незаключенными.
В процессе рассмотрения дела в суде была проведена судебная почерковедческая экспертиза, которая подтвердила, что вышеназванные договоры подписывал иной человек, а не собственник. Решением суда в удовлетворении иска о взыскании займа было отказано, а встречные исковые требования о признании договоров не заключенными, а также, снятие залога на квартиру были удовлетворены.
После вступления указанного решения суда, собственнику рекомендуется обращаться в правоохранительные органы ввиду наличия уже доказанного факта подложности договоров, для возбуждения уголовного дела и привлечения к уголовной ответственности виновного лица.
Лучшим способом обезопасить себя от действий мошенников это чаще заказывать выписку из ЕГРП на ваши объекты недвижимости и написать заявление в Росреестр о запрете действий без личного присутствия.
Однако, имейте ввиду, что наложенный собственником через Росреестр запрет предполагает лишь невозможность регистрации на основании доверенности, а договор, подписанный в электронном виде с привлечением электронной подписи, приравнивается к договору, подписанному гражданином «вживую», то есть лично.
Наши адвокаты по вопросам залога и запрета недвижимости.